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舊樓翻新前檢查甚麼？開工前先整理單位現況

2026-10-20

舊樓翻新前檢查：入門先建立一份現況底稿

站在單位大門前做舊樓翻新前檢查，可以先沿着平日回家的路線走一遍：門扇能否順暢開合，玄關地面有沒有明顯破損，走到客廳時哪個位置曾經出現水漬。先把看到和用到的情況留下紀錄，不急於決定哪面牆要拆、哪件設備要換。這份底稿是首次度尺的討論材料，也能讓未能同時到場的家人了解同一個現況。

按房間編號拍照

沿玄關、客廳、房間、廚房及廁所逐區記錄，每區先拍一張能辨認位置的全景，再補拍值得查問的細節。照片名稱可用空間及位置命名，例如客廳窗邊或廚房門口，另記拍攝日期。不要只留一張近照，否則之後可能找不到實際位置。

• 原有櫃體遮住的位置，標示為尚未看清。
• 暫時無法進入的地方，留待度尺時確認。
• 需要保留的物件，另列清單，避免與拆除項目混在一起。

把觀察與推測分開

筆記宜寫「窗邊牆面有一片變色」，而不是直接寫「外牆漏水」。前者是眼前的現象，後者涉及成因判斷。若只有轉述而沒有親自見過，也要註明資料來源。把不確定的內容保留下來，設計師和師傅才知道哪些位置需要再看，哪些只是住戶希望改善的使用問題。

牆身與天花有哪些現象值得記錄

由客廳向各房間查看時，可以把牆角、窗邊、櫃後可見位置及天花交界分開記錄。重點不是自行判斷工程做法，而是讓現場評估有足夠線索。同樣一片水漬，住戶是否見過它在下雨後變化、附近是否曾維修，都會影響接下來要查問的事情。整理資料後，再與住宅全屋翻新的服務範圍對照，分清現況問題和希望增加的工程。

位置與出現時間

記下現象所在的牆面、附近門窗及大致範圍，也可補充首次留意到的時間。若曾在相同角度拍照，把前後照片放在一起；沒有舊照便如實說明，不必猜測問題存在了多久。對於偶爾出現的情況，寫下當時是否下雨、附近設備有沒有使用，讓評估者知道觀察的背景。

難以看清的高處，可從地面拍照並標示疑問，不需要為了完成清單攀上不穩固的物件。看到飾面鬆脫等令人擔心的情況，應先停止靠近，再請合適人士處理。

過往維修資料

如果曾修補或重髹同一位置，找出當時相片、單據與工程描述，並註明修補後是否再出現相同現象。只有管理處或前住戶的口頭說法，也可以記下，但不要當作已確認的原因。缺少維修資料時，將問題列為待核實，比用新的油漆蓋過後才追查更方便討論。

地面與門口接口怎樣觀察

走到房間門口，先留意腳下表面的轉換，以及門扇開合時有沒有碰到地面。客廳、房間與廚廁之間未必採用相同物料，日後即使只處理其中一區，也需要考慮相鄰位置。這一步先保留現況，不因外觀看來完整便認定可以保留，也不因一處破損便推定全屋必須拆換。

拍下高低及接縫

照片應交代接縫在哪裏、兩側分別是哪個空間，以及附近有沒有門框或櫃腳。若住戶平日會在某處絆腳，可以把那段路線一併拍下，描述是行走時碰到，還是搬動物品時不方便。可見的崩角、缺口及舊修補位置亦應分開記錄，不用相片估算高低差或直接判定是否符合施工標準。

有地氈、活動櫃或其他物件遮住的地方，不要在紀錄中當作已檢查。能安全移開才查看；否則標出遮擋範圍，留待現場商討。原有裝修圖則若顯示不同地面做法，可作補充資料，仍須與單位實況核對。

記錄行走與開門問題

門扇難開，可能涉及門、地面或其他現場條件，住戶只需描述何時及在哪個角度受阻。若只在擺放鞋架後出現，就把鞋架位置也記下，避免把生活配置問題全部歸入地面工程。家人使用助行器、嬰兒車或搬運較大物件的需要，也適宜在度尺前提出。

把使用上的不便與想保留的地面分開列出，現場便能逐項討論新舊接口，而不是只用「全部重做」或「全部不動」兩個選項處理。

門窗及舊設備留下甚麼資料

查看完地面後，可以沿門窗及現有設備整理日常使用情況。沒有明顯破損，不代表已確認狀態；型號較舊，也不等於必須更換。先記下是否仍在使用、有哪些異常、住戶是否希望保留，讓設計討論不只圍繞外觀。涉及不能正常操作的設備，不必反覆開關來證明問題。

使用異常清單

門窗的記錄可以包括開合不順、鎖扣難以操作，以及住戶曾留意到的聲音或入水現象。描述時指出位置和發生條件，例如某扇窗在關閉時需要額外用力，而不是把全屋窗戶一概列為損壞。照片只拍可安全接近的部分，不拆開五金或伸出窗外查看。

設備方面，可記錄最近使用時的狀況、曾否停用及停用原因。冷氣、抽氣設備或其他固定裝置如仍需維修取用，應註明目前取用位置是否被櫃體遮擋。要保留的設備也要交代清楚，避免設計方案只預留了新設備的位置。

型號及維修紀錄

從能安全看見的標籤、說明書或購買文件整理品牌與型號，找不到便標示未知。曾更換零件或維修的設備，可把相關文件與照片放在同一資料夾，方便現場人士了解背景。文件中的資料不能取代實際檢查，亦不能單靠購入年份推算剩餘壽命。

若準備換機，先提供候選型號及安裝資料，並註明尚未落單；這樣設計師便能分清現有設備與待研究選項。

哪些舊資料能幫助設計討論

完成單位走查後，才回頭整理舊文件，較容易看出資料對應哪個位置。圖則、以往施工照片及維修單據不一定齊全，不必為了湊齊文件而延後初步會面。把已找到與仍欠缺的資料分開，並交代取得途徑，便能避免把過時圖面誤當成目前間隔。

舊圖則與施工相片

拿到圖則時，先看它描述的是哪個單位、哪個版本，以及是否與現況相符。單位曾改動而沒有更新圖則，就在相關位置加上疑問，不自行補畫成已確認資料。過往施工照片若沒有日期，可保留原檔及拍攝者提供的背景，但不要替它推定年份或施工次序。

涉及管理處、公共部分或過往維修的文件，保存原有文字，不把電話轉述改寫成正式回覆。文件包含其他住戶的個人資料時，只提供與本次討論有關的部分，避免在群組中傳送不必要的資訊。

參考案例只取設計問題

瀏覽不同工程的設計參考時，可以指出希望了解的局部，例如櫃體與門口如何交接、哪些物件容易取用。參考圖的用途是幫助表達需要，不是證明自家單位可以照搬同一方案。看不到的尺寸、施工條件及材料做法，都應留待查問。

每張參考圖附上選它的原因，也註明不需要的部分。設計師較容易分辨你重視的是外觀、收納還是日常操作，避免整張照片變成模糊要求。

哪些疑問需要交由專業人士判斷

現況底稿能幫助溝通，卻不能代替專業檢查。整理疑問時，應把住戶可描述的現象和需要評估的成因分開。即使鄰居曾處理過類似問題，也不能直接把對方的做法套用到自己的單位。是否需要額外檢查、誰負責跟進，應在確認拆卸範圍前提出。

疑似結構及滲漏問題

不清楚牆身用途、看到裂紋或持續水漬時，先提供位置、照片及已有文件，讓合適專業人士決定如何評估。不要靠牆身厚薄、敲擊聲音或照片自行判斷能否拆除，也不要把污漬直接認定為某一戶造成。涉及公共部分或其他單位的疑問，可先向管理處查詢已有資料及聯絡安排。

如有需要查看被飾面遮住的位置，應先商議檢查方法及範圍，不為了找原因自行拆開。未完成核實的項目，可以在清單中標示暫未決定，而不是先當作普通修補列入工程。

涉及電力與氣體的情況

新增設備、改變使用位置或發現舊裝置異常，應交由相關合資格人員核對。住戶可整理型號、用途與過往文件，但不自行拆開插座、電箱或氣體裝置，亦不靠外觀判斷容量是否足夠。現有裝置如何配合新設計，需要按單位及設備條件處理。

如果不清楚應找哪類人士，可在會面時先問明所需專業及跟進責任，避免不同工種各自以為已有其他人確認。

舊樓翻新前檢查：把檢查結果變成度尺提問

完成舊樓翻新前檢查後，最有用的成果是一份有位置、有現象、也有待答問題的清單。它不用寫成工程報告，但應讓設計師可以逐項回應。度尺時除了表達想要的效果，也要指出哪些現況尚未核實，否則討論可能只集中在新裝修，而忽略保留項目的接口。

按房間列待確認事項

將照片編號放在問題旁邊，現場便能直接找到對應位置。每項問題只處理一件事，避免把拆牆、換窗及增加收納混成一句。可先由影響基本使用的事項談起，再討論外觀偏好；尚未獲回覆的問題則保留原有編號，方便下一次跟進。

對照工程範圍而非自行下診斷

聽到建議後，可以追問它處理哪個已記錄問題、是否仍有前提未確認，以及保留其他部分有甚麼影響。將回覆分成已確認、需補資料及另待評估，再與報價單工程範圍核對清單對照，確保現場談過的要求有相應紀錄。

這一步不需要自行填入施工價格或技術判定。工程範圍仍待評估時，就把原因寫清楚；其後有新發現，再逐項確認改動內容，讓報價與討論建立在同一組資料上。

首次會面前整理交接資料

會面前的最後一步，是把資料整理成對方容易查閱的次序。相片很多並不等於資訊清楚；只要能找到位置、了解住戶需要及辨認未確認事項，已足夠作初步討論。家人若有不同想法，也宜先分開記錄，避免其中一人的偏好被誤當成全家的決定。

相片與文件目錄

可按空間設資料夾，將現況照片、相關舊文件及參考圖片分開存放。另備簡短目錄，列出檔案名稱與對應問題。手機相簿中的原圖宜保留，不只傳送加了圈線的版本；若標示遮住細節，現場仍可查閱原貌。

向設計師提供資料時，也交代單位目前是否有人居住、能否進入各房間，以及管理處是否有已知的到訪要求，方便安排度尺。

列出尚未確認的項目

將看不到的位置、欠缺的文件與等待回覆的事項集中列出，並寫明下一步向誰查問。首次會面未能解決所有問題並不奇怪，重要的是留下清楚的跟進事項，而不是把未決定項目默認為可以施工。

若正準備翻新，可先完成這份舊樓翻新前檢查底稿，再預約度尺並提供單位現況資料。帶同希望保留的項目及仍有疑問的位置，會面時便能按實際需要討論，不必先決定把全屋拆到甚麼程度。

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